En el caso de un edificio, la muerte es la demolición. Así que hay que valorar si es mejor opción la demolición que la renovación. Hacer una reforma a un edificio es lo mismo que reformar una vivienda: darle una nueva vida. Sin embargo, la sociedad actual no tiene muy claro en qué consiste hacer una reforma integral a un edificio y por qué es tan importante. Cuando vemos los andamios cubriendo las paredes de los edificios, tanto emblemáticos como de viviendas, solo pensamos en el fastidio que nos supone tener que pasar por debajo de esos andamios o esquivarlos.
La vida útil de un edificio se estima en ochenta años, a partir de los que es necesario realizar reparaciones para evitar desperfectos y mantenerlo al día. En algunos casos resulta indispensable realizar una rehabilitación total para prevenir que se quede en ruinas. En el caso de que no se lleve a cabo el mantenimiento correcto, se va reduciendo la habitabilidad del edificio y aumenta el coste de las reparaciones a realizar. En los casos más extremos puede verse comprometida la estructura del edificio, por lo que la rehabilitación integral se ha convertido en una solución importante.
Esta rehabilitación consiste en adecuar la estructura y la funcionalidad de un edificio, actuando en todas aquellas zonas que se consideren peligrosas para la integridad del mismo, garantizando que es seguro. Llevar a cabo esta rehabilitación implica una mejora de la accesibilidad del edificio, la prevención de las humedades provocadas por la lluvia y una mejora del aislamiento térmico y la eficiencia de sus instalaciones eléctricas y de agua.
En nuestro país, la ley determina que los propietarios de edificios tienen el deber de conservarlos para garantizar su seguridad, salubridad y estética, por lo que un mantenimiento inadecuado o la negativa a realizar una rehabilitación puede conllevar problemas legales, pudiendo imponerse una rehabilitación forzosa en caso de que exista amenaza de ruina.
Implicaciones de una rehabilitación integral
El cumplimiento de estas leyes se garantiza mediante las inspecciones técnicas de edificaciones (ITE), en las que arquitectos cualificados se encargan de hacer una revisión del estado del inmueble, tanto de su fachada como de su interior, de las redes eléctricas y de la canalización del agua. Geneo, como empresa de construcción que desarrolla su actividad en las áreas de edificación y rehabilitación de edificios, indica que el primer paso para realizar una rehabilitación integral es realizar un diagnóstico del estado del edificio, para detectar las anomalías y proponer un proyecto que dé solución a todos los problemas.
Este tipo de proyectos tiene que ser preciso y resolver los problemas estructurales, al mismo tiempo que deja constancia de los cambios que se pueden producir durante el desarrollo. A continuación, se establece un presupuesto en el que se establece el coste de la construcción, la dirección técnica y las licencias. Después se procede al desarrollo del proyecto y, una vez finalizado, se firma el documento correspondiente.
Este tipo de medidas han conseguido que se potencien las rehabilitaciones de los edificios en lugar de realizar nuevas construcciones, con lo que se fomenta el aprovechamiento del terreno urbano, se produce actividad económica y se crean puestos de trabajo, se reducen los gastos de energía y de terreno y se minimiza el impacto ambiental.
El sector inmobiliario es el responsable del treinta y cinco por ciento de las emisiones de la Unión Europea, por lo que una mejora de la eficiencia energética de las construcciones implica ayudar al planeta. Además, gracias a la rehabilitación integral, se les da una nueva funcionalidad a las edificaciones históricas al fomentar su conservación.
De manera que la rehabilitación de edificios es una actuación bastante amplia que se plantea cuando un inmueble necesita mejoras a nivel global y no solo una reparación puntual. Este tipo de intervención hace posible estudiar el edificio en su conjunto y valorar su estado, sus necesidades de conservación y las zonas que requieren actualización.
Hablar de una rehabilitación integral de edificios implica hacer referencia a una intervención mayor que afecta a diferentes partes del inmueble. No se limita a una fachada, la cubierta o una instalación; abarca varios elementos, entre ellos relacionados. Su finalidad es mejorar o adaptar el edificio en función de sus condiciones reales.
Dentro de una rehabilitación integral se pueden incluir la conservación, la seguridad, la funcionalidad, la eficiencia energética o la imagen exterior. Cada caso se valora de forma particular, ya que no todos los edificios tienen la misma antigüedad, uso o nivel de deterioro. Con una visión global se comprueba el alcance. En términos generales, se diferencia de una reparación aislada porque contempla el inmueble desde una perspectiva más completa. La intervención integral busca relacionar los problemas visibles con las necesidades generales del edificio.
Cuando es necesaria la rehabilitación integral de un edificio
Para que se plantee la necesidad de ejecutar una rehabilitación de estas características, es porque el edificio en cuestión presenta varias necesidades reparativas al mismo tiempo. Se puede tratar de edificaciones antiguas, edificios con un deterioro acumulado o comunidades que tan solo quieren mejorar sus zonas comunes. En estos casos, actuar sobre un solo punto puede no ser suficiente, por lo que hay que llevar a cabo una rehabilitación más generalizada.
También se puede estudiar esta posibilidad cuando se prevé una actuación importante en el exterior o en partes esenciales del inmueble. Si una comunidad valora la intervención en una fachada, la cubierta, el patio, las terrazas o los elementos comunes, puede ser interesante hacer un análisis y comprobar si la necesidad es mayor, para lo que es conveniente hacer una revisión de los servicios de rehabilitación disponibles y valorar el edificio en su conjunto.
Uno de los contextos más habituales en los que se hace necesaria la rehabilitación integral es en los edificios en los que existen patologías generalizadas como fisuras, humedades, desprendimientos, filtraciones, deterioro del revestimiento o problemas en varias zonas del edificio, las cuales pueden ser un claro indicativo de que la actuación requiere una lectura y un estudio globales. Esto no quiere decir que todos los casos tengan mayor gravedad, pero sí que es necesario estudiar la posible relación entre las diferentes señales.
Cuando aparecen problemas en la fachada, la cubierta, los patios o las terrazas, es necesario que se lleve a cabo un análisis del edificio en su conjunto. La rehabilitación de fachadas puede ser parte de la rehabilitación integral de un edificio cuando existen otros elementos afectados. Esta conexión existente conlleva evitar la toma de una decisión aislada.
Otra de las situaciones frecuentes de rehabilitación integral se produce cuando es necesario realizar una actualización funcional. Aquellos edificios construidos con base en criterios antiguos pueden requerir mejoras para adaptarse al uso que se les da en la actualidad, a las necesidades de los vecinos en el caso de edificios residenciales o a las nuevas exigencias de conservación establecidas. Esto puede afectar a las zonas comunes, a la accesibilidad, al aislamiento, a la envolvente o a las instalaciones.
También puede plantearse una rehabilitación completa del edificio cuando se quiere mejorar el confort y el comportamiento general del inmueble. En estos casos, la rehabilitación no se entiende como la suma de trabajos independientes, sino como una intervención coordinada en varias partes del edificio, por lo que es fundamental contar con una buena planificación previa.
Una rehabilitación integral abarca diferentes ámbitos del edificio, en función del diagnóstico previo realizado y las necesidades que se hayan detectado. Dentro de los elementos más habituales y susceptibles de reforma encontramos la fachada, la cubierta, los patios interiores, las terrazas, los elementos estructurales, el revestimiento, la impermeabilización, el aislamiento y las zonas comunes, aunque el alcance depende siempre del estado real que presente el inmueble.
Al mismo tiempo, se pueden valorar otros aspectos relacionados con la eficiencia energética, la conservación de la envolvente y la mejora del confort. Una rehabilitación integral de edificios permite que se estudie la manera en la que se relacionan los diferentes elementos que los componen, sobre todo cuando la fachada, la cubierta y el aislamiento influyen en el comportamiento general del edificio.
Conviene considerar la opción de hacer una rehabilitación integral cuando en un edificio se detectan problemas repetidos, deterioro en varias zonas o existe la necesidad de actualizar el edificio. También puede ser aconsejable hacerlo antes de llevar a cabo una actuación importante, para comprobar si existen problemas o necesidades relacionados. Contar con información previa ayuda a que las decisiones se tomen con mejor criterio.
Puede ser de utilidad consultar los conceptos generales sobre la rehabilitación arquitectónica de los edificios para entender el marco de las actuaciones sobre los edificios en la actualidad, aunque, como en todo lo relativo a las reformas integrales de los edificios, cada caso se estudia de forma específica e independiente. No obstante, conocer las ideas básicas permite diferenciar la necesidad de realizar una reparación puntual o hacer una rehabilitación mayor.
En resumen, una rehabilitación integral de los edificios se plantea en el momento en que un inmueble necesita una mirada global sobre su estado, su conservación y las posibles mejoras que se pueden realizar. Estas intervenciones abarcan desde la fachada hasta las instalaciones de luz y agua, por lo que informarse con antelación es crucial para valorar su necesidad.
